Le samedi 10 février 2018, Nancy Glascow a animé une discussion sur la taxe de location en annonçant qu'elle avait eu une idée géniale qui réduirait l'évaluation de l'association de propriétaires. Sa solution consiste à facturer des frais aux locataires en échange de l'accès à la plage de la communauté, ce qui compense l'évaluation. Au cours de la même session de commentaires de la communauté, Marty Shecter a souligné que les trois principaux domaines de dépenses de l'association de propriétaires étaient (dans l'ordre) la collecte des ordures, les services de surveillance de la vie et les services de sécurité. Shecter a poursuivi en affirmant que les propriétés locatives avaient un impact plus important sur ces domaines de dépenses que les propriétés non locatives.

Steve Larson, membre du conseil d’administration, a distribué un tableur comprenant deux municipalités et cinq associations de propriétaires qui facturent des frais de location aux propriétaires qui louent leurs propriétés, affirmant que le "monde entier" va dans le sens de la génération de revenus. Les deux municipalités citées, Bethany Beach et South Bethany, percevraient apparemment des taxes de location en plus des taxes foncières de leurs résidents. Cependant, les municipalités ne collectent pas d’évaluations. Toutes les associations de propriétaires occupant un tableur soigneusement préparé par Larson facturent des frais fixes par saison ou par incident de location. Aucune des associations de maisons de famille énumérées n’exige de pourcentage sur les revenus locatifs bruts.

Glascow, Shecter et Larson (par exemple, l’équipe GS & L) ont bien sonné dans la proposition. En 2017, Glascow et Shecter ont rédigé une pétition en vue d'obliger le conseil à imposer aux propriétaires qui louent leur propriété entre 6% et 8% du revenu locatif brut. Ils auraient recueilli les signatures de soixante personnes ou à peu près sur la pétition. La chambre a ensuite rejeté la pétition au motif que, sous sa forme actuelle, la commission ne pouvait la mettre en œuvre.

Une taxe de location de 8% générerait théoriquement plus de 240 000,00 dollars par an et réduirait la cotisation de plus de 1 000,00 dollars par propriétaire. Il n’est pas étonnant que Glascow, Shecter et Larson, qui ne louent pas leurs propriétés respectives, tiennent à modifier les clauses restrictives pour imposer une telle taxe.

Malgré la lettre du membre du conseil, Shecter, non datée mais reçue le 3 avril 2019, qui indique que les frais de location ne seront facturés qu'aux locataires et n'affecteront pas les propriétaires qui louent leurs biens. À ce jour, le conseil n'a pas voté sur une formule permettant de générer des revenus louer leur propriété respective. Les mots de Shecter, qui démentent le ton de l'autorité, n'ont aucun poids pour le tableau. Au cours de la réunion communautaire du samedi 4 mai 2019, Shecter a repris ses paroles. Il a dit que la lettre, reçue le 3 avril 2019, exprime son opinion et que son opinion.

Les principales questions relatives à la taxe de location sont les suivantes: (i) la loi du Delaware autorise-t-elle les associations de propriétaires à percevoir des frais en pourcentage sur leurs membres qui offrent leur propriété à la location, (ii) pouvons-nous, en tant qu’association de propriétaires, imputer directement des frais aux locataires accéder à la plage privée et (iii) l’univers des associations de propriétaires impose-t-il des frais de location?

Dean Campbell, avocat spécialisé en contentieux des affaires civiles et exerçant dans le comté de Sussex, a déclaré: "Any fees beyond the assessment levied against a homeowner cannot be capricious and arbitary. If a homeowner association votes to levy fees against homeowners who lease their property, such fees would need to be cost justified. The cost justification would need to demonstrate the community incurs greater costs to service a leased property versus a property not under lease." Campbell ajoute: "Under no circumstances can a homeowner association charge a percentage fee tied to rental income. Homeowner associations do not have the authority to tax their members based on rental income."

Lors d'une réunion du conseil d'administration tenue le 10 novembre 2018, Steve Lawson, membre du conseil d'administration de l'avocat résident de la communauté, aurait déclaré avoir été informé de la même opinion juridique par le propriétaire de la maison. Steve Lawson a déclaré qu'il ne voyait aucune raison de commander une étude l'impact sur le coût des propriétés qui sont autrement des propriétés de location de vacances. À ce jour, le conseil n’a pas commandé d’étude sur la question de l’impact financier des biens locatifs par rapport aux biens non locatifs.

En l'absence de justification des coûts, toute modification des conventions de la Middlesex Beach impliquant un pourcentage de taxe ou une commission forfaitaire à l'encontre des propriétaires qui louent leur propriété susciterait un litige, quel que soit le nombre de propriétaires qui votent pour approuver un tel barème. Comme Marty Shecter l'a correctement déclaré dans sa lettre reçue le 3 avril 2019, un certain nombre de propriétaires, qui proposent la location à bail, ont notifié leur intention de porter l'affaire devant le tribunal de la chancellerie du comté de Sussex si l'association de propriétaires une taxe arbitraire en l'absence d'une justification des coûts. À la lumière du procès en cours avec Bennett Realty, qui dure depuis plus d’un an, la communauté n’a guère les moyens de se lancer dans un nouveau litige. Le coût du litige dans l'affaire Bennett Realty a probablement dépassé les 100 000 dollars, compte tenu du nombre de requêtes présentées à la cour. Si notre assurance indemnité venait à expiration en 2021, dans l’état actuel des choses, notre indemnité serait quadruplée.

En tant qu’association de propriétaires, nous pouvons demander directement aux locataires des frais en échange de l’accès à la plage, en contournant les propriétaires, une association de propriétaires domiciliaires a un accord juridique contraignant avec ses membres et non avec lequel les membres concluent des contrats de location. Ellen Throop, présidente du comité juridique, a déclaré: "When an owner lease his/her property to a tenant, the owner consigns all rights associated with the property to the tenant [for the duration of the rental period]". Cela inclurait l’accès à la plage privée ainsi qu’aux parkings. En fait, la seule entité que la Middlesex Beach Association pourrait demander (en supposant que ce soit légal) serait le propriétaire de la propriété.

En fait, la question de la légalité a été récemment soulevée dans cette affaire, entre la Middlesex Beach Association et Bennet Realty (Chancery Court, comté de Sussex, Delaware). Le tribunal a estimé que le cabinet d’avocats Norman, un locataire de Bennett Realty, n’avait aucun statut dans l’affaire impliquant le seul signe rotatif de la route 1 devant le tribunal.

En ce qui concerne la population des associations de propriétaires qui facturent des frais aux propriétaires qui louent leurs propriétés, seulement 1 bien sur 20 (ou à peu près) répertoriés sur HomeAway.com comprend des frais de location et la plupart d'entre eux sont situés dans une municipalité. Il existe 37 associations de femmes au foyer sur la côte du Delaware. La feuille de calcul soigneusement conçue de Larson ne comprend que cinq des trente-sept. Pour extrapoler une conclusion tirée d'un échantillon de cinq associations de propriétaires bien choisies, est au mieux un argument biaisé, vraisemblablement pour soutenir un récit faux. De plus, rien n'indique que les associations de propriétaires qui paient des loyers aient effectué une analyse d'impact sur les coûts pour respecter leurs engagements respectifs. Le fait qu'une association de propriétaires ait institué des frais de location ne la protège pas des poursuites.

"To suggest that properties under rental over an 18 week period have a greater cost impact to the community compared to a property of a full-time resident over a 52 week period is indeed a stretch and is probably the reason a number of board members are refusing to commission a study. Any argument to the contrary would be problematic in court."